Od czego zacząć budowę domu?

2015-05-29
Od czego zacząć budowę domu?

Zanim zaczniemy aranżować wymarzoną życiową przestrzeń pod kątem rozmieszczenia pomieszczeń czy wykończenia tarasu, dobrze jest zapoznać się z pierwszymi krokami, jakie trzeba poczynić przed budową domu.

1. Zakup działki

Zakup działki budowlanej nie jest tożsamy z pozwoleniem na budowę własnej posesji. O możliwościach i warunkach zabudowy decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub indywidualnie wydane warunki zabudowy dla konkretnej działki.  Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości, powinniśmy dokładnie zapoznać się z MPZP dostępnym do wglądu w urzędzie gminy (czasem także na stronie internetowej). Dowiemy się z niego, jaka jest dopuszczalna powierzchnia i linia zabudowy, kształt bryły budynku i dachu itd. 

Jeśli teren na którym jest działka nie ma planu zagospodarowania, powinniśmy uzyskać od gminy warunki zabudowy. Warto to zrobić przed zakupem działki, by uniknąć późniejszych rozczarowań. Z wnioskiem o wydanie warunków może wystąpić każda zainteresowana osoba, określając swoje zamiary. Czas oczekiwania wynosi około 2 miesięcy.

 

2. Projekt

Dysponując wyciągiem z MPZP lub prawomocną decyzją o warunkach zabudowy, możemy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego domu. Projekt taki możemy zamówić indywidualnie u uprawnionego architekta lub kupić go w wersji gotowej.

W pierwszym przypadku należy liczyć się z wydatkiem kilku-kilkunastu tysięcy złotych zależnie od stopnia skomplikowania i renomy architekta. Szczególnie istotne dla prawidłowej realizacji budynku jest opracowanie części wykonawczej, zwłaszcza gdy zastosowano nietypowe rozwiązania. Przy zleceniu opracowania projektu indywidualnego warto zapewnić sobie tzw. nadzór autorski projektanta, gdyż w razie problemów łatwo można je będzie rozwiązać, co jednak dodatkowo podnosi koszty dokumentacji. Natomiast gotowe projekty zawierają dość dokładną dokumentację, z reguły wystarczającą do bezproblemowego prowadzenia robót budowlanych. Można też dokonywać w nich pewnych zmian w zakresie określonym przez autora. 
Gotowy projekt wymaga adaptacji do konkretnej działki przez uprawnionego projektanta. W obu przypadkach projekt musi odpowiadać wymaganiom MPZP lub warunkom zabudowy – w projekcie indywidualnym zadba o to architekt, zaś wybierając projekt z katalogu, musimy sami ustalić czy odpowiada on powyższym wymaganiom.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego samego domu konieczne jest opracowanie planu zagospodarowania działki określającego usytuowanie budynku, dróg dojazdowych, zieleni, szamba, studni itd. Do jego przygotowania niezbędna jest mapa do celów projektowych w skali 1:500, którą można zamówić w wydziale geodezji i kartografii lub u uprawnionego geodety. Przy zamawianiu projektu indywidualnego opracowaniem planu zagospodarowania działki zajmie się jego autor, natomiast w przypadku projektu gotowego zmiany w określonych ramach może nanieść każdy architekt.

 

3. Przyłącza

Kolejnym krokiem jest uzyskanie tzw. promesy przyłączeniowej na określone w warunkach zabudowy media – z reguły dotyczy to zapewnienia dostawy energii elektrycznej. Z wnioskiem o wydanie takiej promesy lub warunków przyłączenia występujemy do lokalnego rejonu energetycznego, obsługującego daną miejscowość.  W przypadku promesy otrzymujemy zapewnienie możliwości podłączenia budynku do sieci energetycznej, natomiast wniosek o warunki przyłączenia określi dokładnie, jakie są wymagania i w jaki sposób można będzie podłączyć prąd do budynku.

 

4. Wniosek o pozwolenie na budowę

Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest złożenie w starostwie wniosku o jego wydanie, dołączenie 4 egzemplarzy projektu wraz z planem zagospodarowania działki, wyciąg z MPZP lub warunki zabudowy, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (własność, współwłasność, dzierżawa), promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne dokumenty zależnie od okoliczności.  Urząd w ciągu 65 dni wyda decyzję w sprawie pozwolenia na budowę.

 

5. Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę uprawomocnia się po upływie 14 dni. Warto podkreślić, że sprzeciwu nie mogą wnieść sąsiedzi, którzy nie są w tym wypadku stroną. Prawomocne pozwolenie jest ważne przez 3 lata do czasu rozpoczęcia budowy. Do prac budowlanych można jednak przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy domu w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym, składając tam oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków związanych z kierowaniem budową.